Escritura Pública – Parte V – Sucessão do conjuge em concorrência com os ascendentes

Morreu meu marido, não tinhamos filhos e os pais dele são vivos, como fica a partilha dos bens?

Bom, primeiramente devemos lembrar que o casamento é uma sociedade, que só termina com o divórcio ou com a morte.

Assim como em qualquer outra sociedade quando extinta, a primeira providência a ser tomada é dividir os bens, portanto, atenção ao regime patrimonial adotado.

Veremos aqui como funciona o regime da comunhão parcial, que é regra no Brasil. (vide artigo: Escritura Pública – Parte II – A União estável e os seus reflexos nos negócios jurídicos)

No regime patrimonial da comunhão parcial, são criados dois grupos de bens, os particulares e os aquestos (comuns).

Bens Particulares são os que cada qual já possuia antes do casamento, os que receberem por herança e/ou doação mesmo durante a constância do casamento, e os que forem subrogados (substituídos) a esses.

Bens Comuns são os adquiridos de forma onerosa na vigência do casamento.

Agora que já sabemos a diferença dos dois grupos, por hora trabalharemos com os bens comuns. O primeiro passo é dividir o que foi adquirido na constância do casamento (durante o casamento), desta forma, o conjuge sobrevivente recebe a sua metade pelo término da sociedade conjugal (fim do casamento).

Após esse pagamento havido pelo término da sociedade conjugal, o que sobrou é a herança.

Neste caso específico que estamos tratando, tudo o que sobrou será dividido em três partes iguais, devendo uma ser paga ao conjuge sobrevivente (viúva), uma outra para a mãe  (sogra) e a última para o pai (sogro).

Se forem vários bens, na divisão da herança, cada herdeiro já pode ter a sua parte individualizada (ou seja, sem ficar sócio de ninguém), para isto, deverão solicitar ao advogado contratado que quando apresentar o plano de partilha (documento que informa como será dividido a herança) ao Tabelião (que pode ser escolhido livremente pelas partes - vide artigo: Escritura Pública – Parte I – O Tabelião de Notas) já indique o que cada herdeiro vai receber em pagamento de seu quinhão (nome dado ao pedaço da herança que ficará para cada herdeiro).

E seu meu sogro renunciar ao direito de herdeiro, como fica a divisão?

A princípio, clarifiquemos que a renuncia de herança deve ser feita por escritura pública ou por termo nos autos do processo,  é irrevogável, não pode ser feita sobre parte da herança (a renuncia deve ser feita do todo) e não admite condição, assim, ou se renuncia a tudo ou não se faz renuncia.

No ordenamento jurídico Brasileiro, existem dois tipos de renuncia, a pura e simples (abdicativa) e a translativa.

Na renuncia pura e simples (abdicativa), o herdeiro não aceita a herança que tinha direito e não indica ninguém para recebê-la em seu lugar. A herança é então dividida entre as outras partes iguais. Aqui, uma para a viúva e a outra para a sogra.

Já na renuncia translativa, o herdeiro se deixa de receber a herança, mas indica outra pessoa para faze-lo em seu lugar. Assim, se o sogro não quer a herança, mas indica, por exemplo, a sogra para recebê-la em seu lugar, ela receberá duas partes da herança, enquanto que a viúva receberá apenas uma. Neste tipo de renúncia, a transferência de herança é considerada pela lei como uma verdadeira doação, inclusive incide-se sobre ela os impostos e taxas normais a este tipo de procedimento.

Por se tratar de um tema muito complexo, caso haja alguma dúvida, envie um e-mail ou deixe um comentário.

Escritura Pública – Parte IV – Desmembramento de Imóvel Urbano

"Quero comprar um terreno junto com o meu amigo, o que devo fazer para regularizar a nossa 

documentação?”

Em primeiro lugar, antes de adquirir um imóvel que pretende dividir com alguém, é preciso que faça uma consulta no Oficial de Registro de Imóveis e na Prefeitura, para ver se é possível o desmembramento do lote.

No Oficial de Registro de Imóveis, a pergunta ao registrador é se existem restrições (impedimentos) no loteamento, entre elas, a divisão dos lotes; pois muitas vezes, o loteador (aquele que fez o loteamento) ao elaborar as regras quanto ao uso e ocupação do solo impede que os lotes sejam desmembrados.

Já na Prefeitura, a pergunta a se fazer é qual a metragem mínima do lote naquele loteamento, ou seja, se você esta comprando um imóvel com 250,00m² com seu amigo e a Prefeitura tem estipulado que o tamanho mínimo do lote para aquele local é de 130,00m², você não vai conseguir dividir o lote.

Após essas consultas procure o Tabelião de sua confiança para lavrar a escritura de aquisição do imóvel inteiro no seu nome e no nome de seu amigo.

Depois de feita a escritura você deve encaminha-la ao Oficial de Registro de Imóveis, para fazer o registro.

O próximo passo é a contratação de um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para montar um processo de desmembramento junto a prefeitura. Para adiantar o serviço do profissional já leve uma matricula do imóvel atualizada (30 dias no máximo) e a Certidão Negativa de Débitos Municipais.

Já peça ao profissional habilitado que solicite junto com o desmembramento a expedição de uma certidão de valor venal para cada área, a remanescente e a desmembrada, essas certidões serão usadas na Escritura de Divisão Amigável.

Agora chegou a parte que é difícil de entender, para isso vamos fazer uma comparação.

“Você e seu amigo estão no supermercado. Lá, resolvem comprar uma maçã em sociedade. Quando chegam na sua casa, vocês vão até a cozinha e com uma faca cortam a maçã ao meio. Uma metade cai no lado esquerdo e a outra no lado direito. Agora responda, de quem é a metade que caiu do lado direito? De quem é a metade que caiu do lado esquerdo? Sem resposta né!. Pois bem, vocês terão que escolher as metades, pois antes da escolha tanto a metade da direita quanto a da esquerda continua pertencendo aos dois”

Da mesma forma que aconteceu com a maçã, também acontece com o imóvel, ou seja.

1º - Vocês compraram o imóvel em sociedade.

2º - Vocês dividiram o imóvel ao meio (desmembramento).

3º - Ficou uma metade do lado esquerdo e outra do lado direito.

4º - Precisam decidir o lado que caberá a cada um (Escritura de Divisão Amigável) para acabar com a sociedade.

Portanto, procure novamente o Tabelião de sua confiança, leve a certidão de desmembramento expedida pela Prefeitura (área remanescente e terreno desmembrado) e as certidões de valor venal de cada área (aquelas que o profissional escolhido para efetuar o desmembramento solicitou na prefeitura) e indique qual lote será o seu.

Após lavrada a escritura de divisão amigável, você terá que voltar novamente ao Oficial de Registro de Imóveis e depois disso encaminhar uma cópia da sua matrícula para a Prefeitura, assim, acaba a sua sociedade com o seu amigo e no próximo ano cada qual já receberá o seu carnê de IPTU separado.

Uma última dica, antes de começar a construir no seu imóvel, procure efetuar o desmembramento e a divisão amigável, pois a base de calculo de todas as custas cartorárias serão o valor do terreno, se, porventura, você resolva construir primeiro, todas as custas serão cobradas em cima do valor da construção.

Escritura Pública – Parte III – As Certidões Judiciais

Continuando com o tema Escritura Pública, hoje trataremos de um assunto muito importante, a exigência das certidões de distribuições judiciais para a compra de um imóvel.

Certa vez fomos procurados para indicar quais seriam os documentos necessários para adquirir um bem imóvel, sem correr os riscos de perder o referido imóvel.

Bom, vejam bem, no Estado de São Paulo, existe um provimento, que foi editado pela Egrégia Corregedoria Geral de Justiça, onde a exigência da certidões passam a ser uma faculdade do comprador, ou seja, somente o comprador pode exigir a apresentação das mesmas ou dispensá-las, portanto, não cabe ao cartorário exigir que o vendedor apresente tais certidões, mas sim, cabe ao comprador exigi-las para que tenha a certeza da aquisição de um imóvel.

A princípio, vale lembrar, que atualmente no Brasil, o prazo de prescrição não ultrapassa os dez (10) anos, portanto, é de suma importância, de que sejam exigidas as certidões de tantos quantos forem os proprietários, do imóvel pretendido, nos últimos dez anos, certidões essas que devem ser emitidas na localidade do imóvel e na localidade da residência dos vendedores. Portanto, se o imóvel que se quer adquirir, nos últimos dez (10) anos possuiu dois proprietários, o ideal é que se peça certidão dos dois.

Mas então, quais são as certidões, suas importâncias, onde posso consegui-las e o prazo?

As principais são:

CERTIDÕES DE PROTESTO – Hoje em dia, a opção pela via Extrajudicial para a solução dos problemas, tem se tornado cada vez mais comum, portanto, geralmente é o primeiro local onde poderá constar restrições em nome dos vendedores; São emitidas pelos Cartórios de Protesto de Letras e Títulos das Comarcas, e onde houver mais de um cartório, o pedido deverá ser feito no Distribuidor de Protestos – Prazo de um (01) dia;

CERTIDÕES DE AÇÕES CIVEIS, DE FAMÍLIA E DE EXECUÇÕES FISCAIS (FEDERAIS, ESTADUAIS E MUNICIPAIS) - Através desta certidão, quando negativa, podemos ter a certeza de que contra o vendedor, não encontra-se tramitando nenhuma ação que possa reipersecutir no negócio jurídico pretendido; São emitidas pelo Distribuidor do Foro competente – Prazo de três (03) dias;

CERTIDÕES DE AÇÕES E EXECUÇÕES PENAIS – Ora, num primeiro momento, nos parece estranha a necessidade de solicitar a certidão de ações e execuções penais, porém, de suma importância são essas certidões, uma vez que o juiz da ação ou da execução penal, pode solicitar que os bens do réu sejam penhorados ou de qualquer forma tornados indisponíveis; Também são emitidos pelo Distribuidor do Foro competente – Prazo de três (03) dias;

CERTIDÕES DE RECLAMATÓRIAS TRABALHISTAS – Comestas certidões é possível ter a certeza que contra os vendedores não possui nenhuma reclamatória trabalhista, lembrando que os créditos trabalhistas tem privilégios de serem quitados, ou seja, caso seja adquirido um imóvel e o vendedor figurar no pólo passivo da reclamatória, a venda poderá ser anulado, para que o imóvel seja alienado em hasta pública para a satisfação do crédito trabalhista; Mesmo que o vendedor declare não ser empregador, lembramos ainda, que podem reclamar seu crédito os empregados domésticos e os empregados da construção civil que trabalharam no imóvel; São emitidas pelo Vara do Trabalho– Prazo de cinco (05) dias;

CERTIDÕES DE AÇÕES FEDERAIS – As certidões de ações federais são divididas por estados, portando, caso o vendedor resida em outro estado será necessário solicitar as certidões de ações federais também de seu estado; Nestas certidões indicam se contra o vendedor possui alguma ação federal; As do Estado de São Paulo, são emitidas no sítio www.jfsp.jus.br;

CERTIDÕES DA RECEITA FEDERAL – Estas são emitidas em caráter nacional, portanto, uma vez expedida valem para verificar débitos federais em nome dos vendedores em todo território nacional; São emitidas no sítio www.receita.fazenda.gov.br;

CERTIDÕES DA RECEITA ESTADUAL – Estas são emitidas em caráter estadual, portanto, uma vez expedida valem para verificar débitos estaduais em nome dos vendedores ; São emitidas no sítio www.dividaativa.pge.sp.gov.br;

CERTIDÕES DO I.N.S.S. – Embora atualmente a responsável pela cobrança dos débitos previdenciários ser a Receita Federal, não basta a certidão da Receita Federal para a comprovação da quitação com o I.N.S.S., pois estes débitos são inscritos ainda como débitos previdenciários, devendo ser exigidos dos profissionais liberais que possuam funcionários, dos empresários e dos produtores rurais; São emitidas no sítio www.mpas.gov.br;

Caso em alguma certidão conste uma ação, deverá ser solicitada também a Certidão de Objeto e Pé da ação (Objeto – significa qual o bem da vida que encontra-se em litígio; e Pé – significa em que fase a ação se encontra);

Diante de todos esses cuidados, é possível sim adquirir um imóvel com a certeza de que o mesmo será seu, pois contra os vendedores não existe nenhuma ação de caráter pessoal ou real que possa reipersecutir no negócio jurídico realizado.

Portanto, em toda aquisição, é necessário por parte do comprador, exigir a apresentação das certidões de distribuições judiciais; não podendo reinar a “desculpa” da não exigência pela demora na expedição e na burocracia que cercam as mesmas; por fim, vale lembrar que tanto no interior como na capital, existem pessoas especializadas nesse serviço de emissão de certidões, o que pode resolver o temor da burocracia e da demora;

Escritura Pública - Parte II - A União estável e os seus reflexos nos negócios jurídicos

Escritura Pública - Parte II - A União estável e os seus reflexos nos negócios jurídicos

Um tema muito controvertido e de grande importância é a “União Estável”. Os reflexos que ela trás aos negócios jurídicos são de tamanha importância que, este merece, portanto,  um título separado (o tema “Regime de Bens” será abordado aqui rapidamente e depois de uma forma mais completa nos próximos artigos).

Conforme os ensinamentos do Professor José Ortiz Abraão, ser “companheiros” significa “comer do mesmo pão”, define casais que embora sem casamento, têm a intenção de constituir família. Já o concubinato é aquele em que o homem é ainda casado (que não está separado de fato), mas mantém relações com outra mulher, sem a intenção de constituir família.

Com a Lei 8.971/94, o homem e a mulher que mantivessem a relação por mais de cinco anos ou que tivessem filhos passariam a possuir os direitos de companheiros. Tempo depois a Lei 9.278/96 mudou tais requisitos, exigindo tão somente que a convivência fosse duradoura, pública, contínua e com o objetivo de constituir família, o que foi confirmado pelo Código Civil de 2002 e a nossa lei maior, no parágrafo 3º do artigo 226, também veio a defender, inclusive, ordenando que seja facilitado a conversão dessa união em casamento.

Hoje no Brasil, o Código Civil dá nome a cinco regimes patrimoniais que podem ser escolhidos no casamento. A regra geral, é o regime da comunhão parcial, onde os bens que cada um possuía antes do casamento ou os que receber por doação e sucessão e ainda, os que forem sub-rogados, ou seja, substituídos, não serão divididos entre o casal, continua-se pertencente tão somente  àquele que já possuia; depois temos o regime que a lei impõe, que é o da separação legal, pelo qual um dos nubentes ou até mesmo os dois resolvem se casar mesmo com a existência de alguns dos impedimentos previstos no código civil, ou em razão da idade, de pessoas com mais de sessenta (60) anos  e   das   pessoas   que    necessitem    de suprimento judicial, como por exemplo, as menores de dezesseis anos, em que o regime, pela súmula 377 do Supremo Tribunal Federal, tem para os bens adquiridos de forma onerosa, durante o casamento, tratamento igual ao da comunhão parcial, são comunicáveis; e por fim, temos três regimes que são escolhidos pelas partes, porém que necessitam de um acordo pré-nupcial para se fazerem valer, são eles o de Comunhão Universal, pelo qual comunicam-se bens, direitos e deveres, com algumas exceções (tratadas em artigo  especifico); no sentido contrário, temos  o  de separação de bens, onde cada qual faz o que bem entender com o seu patrimônio, sem a anuência do outro, devendo, entretanto, para a manutenção do lar, contribuir com parcela proporcional de seu salário, salvo acordo estabelecido em contrário; e por fim, o regime de participação final dos aqüestos, que novamente nas palavras do sábio professor José Ortiz Abraão é o casamento contabilizado (que também será tratado em artigo especifico). Além desses, o código civil autoriza uma convenção em que se mescla as regras dos regimes, criando um especial para o casal.

Após rápida explicação faremos a exposição do artigo 1.725 do código civil, assim disposto “Na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens”, ou seja, os bens adquiridos na constância na união são comunicáveis e portanto a companheira deve também figurar como vendedora, e se o bem for do patrimônio particular do vendedor a companheira deve comparecer anuindo ao ato, para que se de validade ao negócio jurídico, ressalvado se houver contrato escrito estipulando o contrário.

Neste sentido, quando comprar um bem, ou ainda informar ou assessorar uma venda, procure saber se o vendedor ou vendedora, convive como se casado(a), fosse com alguém, e solicite que o Tabelião conste isso na escritura pública, para a segurança jurídica do negócio pleiteado.

Escritura Pública - Parte I - O Tabelião de Notas

Escritura Pública - Parte I - O Tabelião de Notas

Por esta coluna tentaremos, de uma forma clara e sucinta, explicar todas aquelas partes jurídicas constantes na Escritura Pública, desde a exigência de documentação até o significado de algumas cláusulas e leis pertinentes.

Primeiramente é importante dizermos que o Tabelião de Notas é o representante do Estado, dotado de fé pública, que é escolhido entre os melhores através de concurso público, e que tem a função de aconselhar as partes e elaborar os instrumentos necessários para garantir a eficácia e a segurança dos negócios jurídicos.

A escolha do Tabelião de Notas não esta vinculada a localidade do imóvel nem tão pouco ao local de residência ou trabalho das partes, mas sim ao item conhecimento e segurança que o Tabelião demonstra ao praticar seus atos, portanto, é livre a sua escolha para a lavratura de qualquer instrumento.

O auxilio que o Tabelião de Notas presta a sociedade é de tão grande importância que já ultrapassa os trabalhos a eles delegados nos primórdios. Hoje em dia é muito comum que além da procura do Tabelião para, por exemplo,  o aconselhamento e a lavratura de Escrituras de Compra e Venda;  Doação; Testamentos; Procurações; Autenticações de Documentos e Reconhecimentos de Firma; entre outras, que o mesmo também seja procurado para lavrar Atas (instrumento pelo qual através de seus próprios sentidos relata um acontecimento, assim como fez Pero Vaz de minha ao escrever a Carta relatando o descobrimento do Brasil ao Rei de Portugal); lavrar inventários; sobrepartilhas; separações; conversões de separação em divórcio; divórcio direto e reconciliações, desde que amigáveis; atos estes que eram de competência exclusiva do Poder Judiciário.

Não raro é a cena onde Tabeliães recebem títulos de cidadãos honorários das cidades onde prestem seu ofício, sempre em reconhecimento ao grande auxilio que os mesmos prestam às sociedades, sendo a figura mais importante na concretização de negócios jurídicos, como é o caso do amigo e colega Antonio dos Santos, Bacharel em Ciência Jurídicas e Sociais e Tabelião de Notas e de Protesto, que recebeu o título da cidade de Ubatuba/SP.
Para concluirmos, solicitamos aos leitores desta coluna que procurem seu Tabelião quando surgirem dúvidas do dia-a-dia, e que só efetuem uma compra ou venda após a analise desse profissional, que é dotado do saber jurídico para assegurar um bom negócio.