Escritura Pública – Parte III – As Certidões Judiciais

Continuando com o tema Escritura Pública, hoje trataremos de um assunto muito importante, a exigência das certidões de distribuições judiciais para a compra de um imóvel.

Certa vez fomos procurados para indicar quais seriam os documentos necessários para adquirir um bem imóvel, sem correr os riscos de perder o referido imóvel.

Bom, vejam bem, no Estado de São Paulo, existe um provimento, que foi editado pela Egrégia Corregedoria Geral de Justiça, onde a exigência da certidões passam a ser uma faculdade do comprador, ou seja, somente o comprador pode exigir a apresentação das mesmas ou dispensá-las, portanto, não cabe ao cartorário exigir que o vendedor apresente tais certidões, mas sim, cabe ao comprador exigi-las para que tenha a certeza da aquisição de um imóvel.

A princípio, vale lembrar, que atualmente no Brasil, o prazo de prescrição não ultrapassa os dez (10) anos, portanto, é de suma importância, de que sejam exigidas as certidões de tantos quantos forem os proprietários, do imóvel pretendido, nos últimos dez anos, certidões essas que devem ser emitidas na localidade do imóvel e na localidade da residência dos vendedores. Portanto, se o imóvel que se quer adquirir, nos últimos dez (10) anos possuiu dois proprietários, o ideal é que se peça certidão dos dois.

Mas então, quais são as certidões, suas importâncias, onde posso consegui-las e o prazo?

As principais são:

CERTIDÕES DE PROTESTO – Hoje em dia, a opção pela via Extrajudicial para a solução dos problemas, tem se tornado cada vez mais comum, portanto, geralmente é o primeiro local onde poderá constar restrições em nome dos vendedores; São emitidas pelos Cartórios de Protesto de Letras e Títulos das Comarcas, e onde houver mais de um cartório, o pedido deverá ser feito no Distribuidor de Protestos – Prazo de um (01) dia;

CERTIDÕES DE AÇÕES CIVEIS, DE FAMÍLIA E DE EXECUÇÕES FISCAIS (FEDERAIS, ESTADUAIS E MUNICIPAIS) - Através desta certidão, quando negativa, podemos ter a certeza de que contra o vendedor, não encontra-se tramitando nenhuma ação que possa reipersecutir no negócio jurídico pretendido; São emitidas pelo Distribuidor do Foro competente – Prazo de três (03) dias;

CERTIDÕES DE AÇÕES E EXECUÇÕES PENAIS – Ora, num primeiro momento, nos parece estranha a necessidade de solicitar a certidão de ações e execuções penais, porém, de suma importância são essas certidões, uma vez que o juiz da ação ou da execução penal, pode solicitar que os bens do réu sejam penhorados ou de qualquer forma tornados indisponíveis; Também são emitidos pelo Distribuidor do Foro competente – Prazo de três (03) dias;

CERTIDÕES DE RECLAMATÓRIAS TRABALHISTAS – Comestas certidões é possível ter a certeza que contra os vendedores não possui nenhuma reclamatória trabalhista, lembrando que os créditos trabalhistas tem privilégios de serem quitados, ou seja, caso seja adquirido um imóvel e o vendedor figurar no pólo passivo da reclamatória, a venda poderá ser anulado, para que o imóvel seja alienado em hasta pública para a satisfação do crédito trabalhista; Mesmo que o vendedor declare não ser empregador, lembramos ainda, que podem reclamar seu crédito os empregados domésticos e os empregados da construção civil que trabalharam no imóvel; São emitidas pelo Vara do Trabalho– Prazo de cinco (05) dias;

CERTIDÕES DE AÇÕES FEDERAIS – As certidões de ações federais são divididas por estados, portando, caso o vendedor resida em outro estado será necessário solicitar as certidões de ações federais também de seu estado; Nestas certidões indicam se contra o vendedor possui alguma ação federal; As do Estado de São Paulo, são emitidas no sítio www.jfsp.jus.br;

CERTIDÕES DA RECEITA FEDERAL – Estas são emitidas em caráter nacional, portanto, uma vez expedida valem para verificar débitos federais em nome dos vendedores em todo território nacional; São emitidas no sítio www.receita.fazenda.gov.br;

CERTIDÕES DA RECEITA ESTADUAL – Estas são emitidas em caráter estadual, portanto, uma vez expedida valem para verificar débitos estaduais em nome dos vendedores ; São emitidas no sítio www.dividaativa.pge.sp.gov.br;

CERTIDÕES DO I.N.S.S. – Embora atualmente a responsável pela cobrança dos débitos previdenciários ser a Receita Federal, não basta a certidão da Receita Federal para a comprovação da quitação com o I.N.S.S., pois estes débitos são inscritos ainda como débitos previdenciários, devendo ser exigidos dos profissionais liberais que possuam funcionários, dos empresários e dos produtores rurais; São emitidas no sítio www.mpas.gov.br;

Caso em alguma certidão conste uma ação, deverá ser solicitada também a Certidão de Objeto e Pé da ação (Objeto – significa qual o bem da vida que encontra-se em litígio; e Pé – significa em que fase a ação se encontra);

Diante de todos esses cuidados, é possível sim adquirir um imóvel com a certeza de que o mesmo será seu, pois contra os vendedores não existe nenhuma ação de caráter pessoal ou real que possa reipersecutir no negócio jurídico realizado.

Portanto, em toda aquisição, é necessário por parte do comprador, exigir a apresentação das certidões de distribuições judiciais; não podendo reinar a “desculpa” da não exigência pela demora na expedição e na burocracia que cercam as mesmas; por fim, vale lembrar que tanto no interior como na capital, existem pessoas especializadas nesse serviço de emissão de certidões, o que pode resolver o temor da burocracia e da demora;